Cómo calcular el aumento del alquiler, con ejemplos reales

Paso 1: fijate cuándo firmaste el contrato

Las reglas de los alquileres de vivienda cambiaron tres veces desde 2020, y cada contrato sigue la ley que estaba vigente el día en que se firmó. Una ley nueva no cambia los contratos que ya estaban en marcha.

Los contratos de la primera fila duraban tres años, así que los últimos terminan en octubre de 2026. Los de la segunda también son de tres años y siguen vigentes hasta fines de 2026. Hoy, la gran mayoría de los contratos son de la tercera fila: el índice y la frecuencia están en la cláusula de actualización, que suele llamarse «ajuste» o «actualización del canon».

Paso 2: hacé la cuenta según el índice

Con ICL

El Índice para Contratos de Locación lo publica el Banco Central todos los días. Mezcla en partes iguales la inflación del INDEC y la evolución de los salarios registrados (RIPTE), y arrancó valiendo 1 el 30 de junio de 2020. La fórmula es una sola división:

Alquiler nuevo = alquiler actual × ICL del día del ajuste ÷ ICL del día en que empezó el período

Ejemplo con datos reales: contrato de $500.000 que empezó el 1/10/2025. El ICL de ese día era 27,75 y el del 1/10/2026, 36,54. Entonces 500.000 × 36,54 ÷ 27,75 = $658.378. El aumento es del 31,7 %, un poco menos que la inflación de esos doce meses (33,4 %), porque los salarios subieron menos que los precios.

El valor del ICL de cada día está en la web del BCRA, en «Estadísticas» → «Principales variables». Rentwise ya lo tiene cargado.

Con IPC (inflación)

La inflación se publica como un porcentaje por mes. Para un período de varios meses, los porcentajes no se suman: se multiplican uno detrás de otro, porque cada mes la suba es sobre el precio que ya había subido.

Alquiler nuevo = alquiler actual × (1 + inflación mes 1) × (1 + inflación mes 2) × (1 + inflación mes 3)

Ejemplo: alquiler de $500.000 que se ajusta el 1/10/2026 por los últimos tres meses publicados: junio (1,9 %), julio (2,1 %) y agosto (1,7 %). La cuenta es 500.000 × 1,019 × 1,021 × 1,017 = $529.043, un 5,8 %. Sumando habría dado 5,7 %: con montos chicos parece poco, pero el error se acumula en cada ajuste.

Un detalle que genera discusiones: qué meses se usan. El INDEC publica la inflación de cada mes a mediados del mes siguiente, así que el 1 de octubre el último dato disponible es el de agosto. Casi todos los contratos usan «los últimos meses publicados», pero algunos nombran los meses exactos. Si tu contrato dice otra cosa, manda el contrato.

Con el coeficiente Casa Propia

Solo para contratos firmados entre el 17 de octubre y el 28 de diciembre de 2023. El coeficiente lo publica el Gobierno cada mes y se aplica cada seis meses. Se multiplica el alquiler por el coeficiente del mes del ajuste. En Rentwise podés cargarlo como porcentaje fijo: un coeficiente de 1,12 es un 12 %.

ICL contra IPC: ¿cuál conviene?

Tomemos el mismo contrato de $500.000 que empezó el 1/10/2025 y comparemos el primer año con dos cláusulas distintas:

Al final del año los dos montos quedan parecidos, pero con ajustes trimestrales el inquilino pagó casi $750.000 más en el año, porque el alquiler fue subiendo de a poco en lugar de esperar doce meses. Para el inquilino, ajustes menos frecuentes son más baratos mientras haya inflación. Para el propietario, los ajustes frecuentes evitan que el alquiler pierda valor durante el año. Por eso los contratos nuevos casi siempre son trimestrales o cuatrimestrales.

Cómo controlar el aumento que te piden

1. Buscá en el contrato la cláusula de actualización: índice, frecuencia y si nombra meses.
2. Cargá el monto inicial, la fecha de inicio y el índice en Rentwise. La tabla te muestra cada período con su monto.
3. Compará con lo que te pidieron. Una diferencia de pocos pesos suele ser de redondeo; una de varios puntos, no.
4. Si no coincide, pedí por escrito el detalle de la cuenta: qué índice, qué fechas o meses y sobre qué monto se aplicó.

Errores comunes

• Aplicar el aumento sobre el monto inicial en cada período. Cada ajuste se hace sobre el último alquiler, no sobre el del contrato.
• Sumar los porcentajes de inflación en vez de multiplicarlos.
• Actualizar también las expensas. El índice es solo para el alquiler; las expensas las fija el consorcio.
• Tomar el ICL de otro día. Va el del día en que empieza cada período, no el de la fecha de pago ni el del día en que te avisan.
• Cobrar el aumento antes de tiempo. Si el ajuste es el 1 de enero, el alquiler de diciembre se paga con el monto anterior aunque se pague tarde.

Si el aumento te complica, es útil saber cuánto cobrás en mano: con la calculadora de sueldo neto ves qué parte de tu sueldo se lleva el alquiler. Una referencia habitual es que no pase de un tercio.